Garantia pública na habitação: a procura é muita, mas vale a pena aproveitar?

Há o risco de esta garantia pública 'esgotar'?

Quase 25% de todo o crédito à habitação no primeiro semestre foi feito com recurso à garantia do Estado e a procura elevada está a “delapidar” rapidamente as quotas disponíveis nos Bancos. Existe o risco de a garantia pública na habitação acabar em breve? E será que, enquanto este mecanismo está disponível, é sempre preferível avançar com a garantia? Ou há casos em que não compensa? Explicamos-lhe tudo.

No primeiro semestre de 2025, cerca de um quarto de todo o montante de crédito concedido em Portugal (23,5%) para compra de habitação própria e permanente foi associado a contratos com esta garantia. Os dados são do Banco de Portugal (BdP), que indica também que foram feitos 10,7 mil contratos de crédito com este regime, num valor total de 2,1 mil milhões de euros.

Ainda de acordo com o BdP, nos créditos à habitação para jovens até aos 35 anos, 37,4% dos contratos foram com garantia do Estado (o que corresponde a 39,8% do montante total contratado).

De recordar que a garantia pública é uma medida existente no crédito à habitação para jovens até aos 35 anos, na qual o Estado atua como fiador para a “entrada” do empréstimo, habitualmente não coberta pelos bancos (até 15%, de forma a obter-se um financiamento a 100%).

Há o risco de esta garantia pública 'esgotar'?

A garantia pública na habitação é uma medida com limites temporais e financeiros. O programa tem o seu final previsto em dezembro de 2026 e foi definida uma verba total de 1,2 mil milhões de euros.

Este montante está a ser consumido a ritmo elevado. No final do primeiro semestre de 2025, já tinham sido utilizados 280 milhões de euros, nota o BdP.

Cada banco aderente faz a gestão da sua quota. A Caixa Geral de Depósitos, por exemplo, recebeu uma verba de 257 milhões de euros para efeitos de garantia do Estado, tendo utilizado já 46% em contratos de crédito. Noutros exemplos, o BPI já usou cerca de 62% da verba disponível e o Santander 30%. As instituições revelaram estes dados nas respetivas apresentações de resultados do primeiro semestre de 2025 e os valores não incluem pedidos em análises.

Tendo em conta a elevada procura e o ritmo a que os montantes estão a ser utilizados, é muito possível que a verba definida pelo Estado acabe por esgotar antes do fim previsto do programa (dezembro de 2026).

O Governo não põe de parte, no entanto, a possibilidade de aumentar o orçamento alocado à garantia do Estado. Além disso, a Portaria n.º 236-A/2024/1 permite que os bancos peçam reforços de verba.

Em conclusão: a garantia pública no crédito à habitação ainda está disponível, mas as verbas disponíveis estão a ser usadas muito rapidamente. Um reforço destes valores é possível, mas não garantido.

Se estiver interessado em beneficiar de uma garantia do Estado no seu contrato, não deixe passar a oportunidade. Mas esteja atento a todos os detalhes para perceber bem os prós e contras deste mecanismo.

Os prós e contras da garantia pública na habitação

A garantia pública na habitação é um instrumento apetecível para jovens que não consigam, nesta fase, assegurar poupanças necessárias para dar uma entrada na compra do imóvel.

Estas são as principais vantagens do mecanismo:

• Financiamento a 100%: viabiliza a compra sem entrada inicial, algo praticamente impossível de alcançar sem este mecanismo: os bancos só costumam financiar até 80-90% do valor da transação (que é o montante menor entre o valor do imóvel e o da avaliação).
• Facilita a compra da primeira habitação para os jovens: exclusiva para habitação própria e permanente, num mercado de preços crescentes.
• Maior acesso ao crédito: o Estado assegura parte do risco, permitindo que jovens sem poupanças avancem para a compra.

Mas atenção, nem tudo são boas notícias. Estes são alguns dos aspetos menos positivos da garantia pública na habitação que deve ter em conta:

• O preço das casas não diminui: a garantia pública facilita o financiamento a 100%, mas não tem impacto no custo dos imóveis no mercado. Pode, aliás, ser um fator de maior procura (aumentando a pressão sobre os preços).
• Maiores custos totais: com a garantia, os custos do crédito ao longo do tempo serão mais elevados (porque estará a pagar um financiamento de 100%, acrescido dos respetivos juros).
• A dívida continua a ser do comprador: o Estado age como fiador, mas terá sempre de assegurar o cumprimento do pagamento do valor total em dívida.
• Valor do crédito pode ser menor: sem entrada, a prestação sobe e pode aumentar a taxa de esforço, limitando o crédito aprovado. E é sempre preciso cumprir os critérios de risco das instituições e respeitar os limites da taxa de esforço.
• Atenção à avaliação: a garantia pública cobre até 15% do valor de transação. Isto significa que se a avaliação do imóvel for menor do que o preço de compra, não conseguirá obter um financiamento a 100% do valor do imóvel, mesmo com garantia.

Por fim, é importante lembrar que nem todos podem ter acesso à garantia do Estado na compra da primeira casa. Além do limite de idade (entre 18 e 35 anos), há outros critérios a cumprir:

• Morada fiscal em Portugal.
• Imóvel até 450 mil euros.
• Rendimentos até ao 8.º escalão do IRS (83.696 euros, em 2025).
• Destinado à compra da primeira habitação própria e permanente.
• Não poderá já ser proprietário de outros imóveis para habitação.
• Sem dívidas às Finanças ou Segurança Social.

Recorrer à garantia pública na habitação é sempre a melhor opção?

Contas feitas, e para quem reúne todos os critérios de acesso, será que recorrer à garantia pública é sempre a melhor opção na altura do crédito à habitação? Depende…

Se quiser avançar para a compra de uma casa e não tem poupanças suficientes para dar entrada, recorrer à garantia pública pode ser útil. Mas nem sempre será a melhor opção:

• Com poupança para usar como entrada, financia menos, paga menos juros, tem menos custos totais e mais margem de negociação.
• Com garantia do Estado e sem entrada, a prestação sobe e a taxa de esforço pode limitar o montante aprovado.

A garantia pública pode ser uma boa ferramenta, mas não é automaticamente a opção mais vantajosa para todos. Avaliar a capacidade financeira e simular diferentes cenários continua a ser fundamental.

Na Twinkloo, podemos prestar-lhe mais informações sobre a garantia pública, sobre condições de acesso ao crédito à habitação e quais as opções disponíveis no mercado. Entre em contacto!