Como renegociar o crédito habitação e quais podem ser as implicações?

Renegociar o crédito habitação: regime especial até final de 2023

Com a rápida subida das taxas de juro e o agravamento das prestações com o empréstimo da casa, muitas famílias estão a enfrentar dificuldades para conseguirem cumprir as suas responsabilidades financeiras. Nestas situações, renegociar o crédito habitação é, com frequência, a opção mais viável. Mas como se faz esta renegociação com o banco? E quais as consequências que esta operação pode ter para os clientes bancários?

Os números não deixam margem para dúvidas: as famílias portuguesas estão em 2023 numa situação financeira mais desafiante do que há um ano. Por exemplo, um cliente bancário com um crédito à habitação no valor de 150 mil euros, indexado à Euribor a seis meses e com um spread de 1%, a pagar em 30 anos, estava a suportar em 2022 uma prestação mensal no valor de 454 euros. Na primavera de 2023, o montante da prestação passou a 739 euros.

Para ajudar as famílias a cumprirem com os seus encargos financeiros, o Governo tem vindo a criar, desde 2022, diversas medidas de apoio direcionadas para quem tem crédito à habitação. Entre elas, foi publicado o Decreto-Lei nº80-A/2022 que veio facilitar a renegociação das condições dos contratos de crédito à habitação (em determinadas condições) e eliminar barreiras às amortizações antecipadas. Por seu lado, a Lei º19/2022 criou a possibilidade de as famílias utilizarem o saldo dos seus PPR para fazerem face ao aumento dos encargos mensais, sem penalizações. Já em 2023, e no âmbito do Programa Mais Habitação, o Executivo apresentou um novo apoio, regulado pelo Decreto-Lei nº 20-B/2023, através da bonificação dos juros associados aos empréstimos à habitação.

Se está a enfrentar dificuldades em pagar as prestações mensais do seu crédito e pretende renegociar as condições do mesmo, descubra como fazê-lo

As condições do crédito à habitação definidas no momento da contratação entre o banco e o cliente bancário não têm de permanecer imutáveis durante o período de vigência do contrato. Na verdade, em qualquer momento, uma família pode pedir ao banco, por exemplo, uma redução do spread do seu crédito, uma alteração do regime de taxa de juro ou mesmo um período de carência de capital. Contudo, para que esta renegociação seja possível, por norma, é necessário existir um acordo entre o cliente e o banco.

Apesar desta regra geral, existem dois mecanismos – Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI) e o Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI) – criados em 2012, que visam facilitar a negociação ou reestruturação dos créditos quando existem indícios de que o cliente bancário enfrenta dificuldades financeiras e corre o risco de entrar numa situação de incumprimento (caso do PARI) ou já deixou de conseguir pagar as prestações dos seus empréstimos (PERSI). Estes dois mecanismos são acionados pelos bancos, mas os clientes bancários também podem solicitar a sua integração em qualquer um deles.

Contudo, e devido ao atual contexto de subida das taxas de juro, o Governo criou no final de 2022 um regime transitório, através do qual as instituições de crédito estão sujeitas a um conjunto de obrigações adicionais no âmbito do PARI. Deste modo, para os clientes bancários que tenham um crédito à habitação para aquisição de casa própria e permanente até 300 mil euros, indexado a uma taxa variável, os bancos são obrigados a acompanhar a evolução das taxas de esforço e, sempre sejam identificados indícios de agravamento, a propor soluções que possam baixar a prestação do seu empréstimo.

Essas propostas poderão incluir, por exemplo, o alargamento do prazo do empréstimo, a redução do spread, a atribuição de um período de carência ou um diferimento de capital, entre outras alternativas. Note-se, no entanto, que este é um regime extraordinário, encontrando-se em vigor até 31 de dezembro de 2023.

Quais as implicações a ponderar antes de renegociar o crédito habitação?

A principal vantagem de renegociar o crédito habitação é a redução do valor dos encargos mensais com o empréstimo. Assim, os clientes bancários conseguem obter uma folga financeira nos seus orçamentos familiares, evitando que caíam numa situação de incumprimento para com o banco. Mas apesar do alívio mensal proporcionado, há aspetos que podem ser menos vantajosos, a ponderar antes de ser tomada uma decisão final.

• Conhecer com detalhe a proposta de renegociação feita pelo banco

Como diz a sabedoria popular: “não há bela sem senão”. Por exemplo, ao renegociar o crédito habitação e se optar pelo alargamento do prazo do empréstimo, os encargos totais com juros que terá de suportar serão mais elevados.

Já se a solução passar pelo estabelecimento de um período de carência de capital, é importante ter a noção de que a prestação será mais elevada após terminado este período de carência. Isto acontece porque o capital em dívida mantém-se inalterado e o seu pagamento terá de ser feito posteriormente, mas num prazo mais reduzido do que o previsto inicialmente.

Por outro lado, se a renegociação proposta for o diferimento de capital, significa que o cliente estará a “empurrar” o pagamento de uma percentagem da dívida para a última prestação do empréstimo. Neste caso, é fundamental assegurar que terá o montante necessário disponível no final do empréstimo. Estes exemplos mostram como é importante conhecer todos os detalhes, direitos e deveres associados a um processo de renegociação de condições de um empréstimo.

• Verificar qual o impacto da renegociação de crédito na “lista negra” do Banco de Portugal

A Central de Responsabilidades de Crédito (CRC) do Banco de Portugal – conhecida frequentemente como sendo uma “lista negra” do Banco de Portugal – é, na verdade, uma base de dados que reúne informação sobre todos créditos bancários contraídos pelas famílias e pelas empresas. Através deste instrumento, os bancos podem fazer uma avaliação mais rigorosa do perfil de risco dos clientes. Quando, por exemplo, um cliente deixa de pagar as prestações dos seus empréstimos, essa informação é reportada na CRC e será tida em conta na avaliação do risco do cliente.

Mas quando existe uma renegociação de créditos, como é feito o seu registo nesta base de dados?

A resposta a esta questão depende da natureza da renegociação. Se for uma renegociação por incumprimento (ou seja, porque o cliente falhou com o plano de pagamentos acordado pelo banco), há lugar a uma marcação específica e, nesse sentido, o cliente bancário pode ficar impedido de aceder a cartões de crédito ou a outras soluções de crédito.

Por outro lado, se a renegociação for registada na central de responsabilidades de crédito como uma “renegociação regular”, não há lugar a uma marcação específica, independentemente desta renegociação ter acontecido devido às dificuldades financeiras do cliente.

A este respeito, o Banco de Portugal esclareceu, no início do ano, que um contrato renegociado no âmbito do novo regime transitório do PARI, em vigor até 31 de dezembro de 2023, é considerado como uma renegociação regular, “não se distinguindo de outros contratos de crédito renegociados por motivos não relacionados com dificuldades financeiras”.

Contudo, a Associação Portuguesa de Bancos (ABP), alerta no seu portal de literacia financeira para o seguinte: “Um cliente que tenha uma “renegociação regular” na Central de Responsabilidades de Crédito, que poderá estar associada a dificuldades financeiras, poderá ter maior dificuldade na renegociação de um crédito ou na contratação de um novo, junto de outra instituição, na medida em que o banco poderá tomar esta informação como um “alerta” na análise de risco daquele cliente.”

Porque o crédito à habitação é a dívida mais relevante que as famílias contraem ao longo da sua vida, conte com a Twinkloo para apoiar a escolha das melhores soluções de crédito.