27 de agosto de 2026
Os bancos analisam vários aspetos da sua situação financeira antes de aprovarem um empréstimo. Por isso, conseguir a aprovação do crédito habitação depende de muito mais do que ter uma taxa de esforço dentro do limite. Na Twinkloo, explicamos-lhe quais os fatores a ter em conta e o que pode fazer para melhorar as hipóteses de financiamento.
Antes de avançar para a compra de uma casa, há uma questão essencial a esclarecer: o banco vai aprovar o crédito de que necessita?
Não existe uma fórmula que garanta uma resposta positiva. Cada pedido é analisado individualmente e fatores como os rendimentos, os créditos pré-existentes, a estabilidade profissional ou o montante a financiar podem pesar na decisão.
Desde 1 de agosto de 2026, um dos principais critérios desta análise tornou-se mais exigente. A nova Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal reduziu de 50% para 45% o limite de referência para a taxa de esforço nos novos créditos. Na prática, isto significa que pode haver menos margem para ter um crédito habitação aprovado porque a taxa de esforço máxima reduziu a percentagem-limite que um agregado familiar deve canalizar para o pagamento de prestações de crédito face ao seu rendimento líquido mensal.
O que muda com a nova Recomendação do Banco de Portugal?
A partir destas regras do Banco de Portugal, os bancos devem assegurar-se de que, nos novos empréstimos habitação, a taxa de esforço das famílias não ultrapassa os 45%. Isto significa que o valor destinado às prestações do crédito (do crédito habitação, mas também de outros empréstimos existentes) não pode ultrapassar 45% do rendimento líquido mensal do agregado familiar.
Acresce que este limite definido pelo Banco de Portugal constitui uma percentagem máxima de referência, no âmbito das medidas macroprudenciais destinadas a promover a estabilidade e a solidez do sistema financeiro. Este limite não impede, contudo, que cada instituição de crédito adote critérios mais prudentes e estabeleça uma percentagem inferior.
Cenários a ter em conta na aprovação do crédito habitação
Ter uma taxa de esforço inferior ao exigido pelo banco é importante, mas não garante, por si só, a aprovação de um crédito habitação. Há outras condições que podem melhorar a capacidade de obter financiamento. Conheça algumas das situações mais comuns e o que deve ter em conta.
1. Tenho outros créditos. Vale a pena liquidá-los primeiro?
Em muitos casos, liquidar primeiro outros créditos existentes pode ajudar.
Quando pede crédito habitação, o banco não olha apenas para a prestação da futura casa. No cálculo da taxa de esforço entram as prestações de todos os empréstimos contraídos, como um crédito automóvel ou um crédito pessoal.
Imagine que recebe 2.000 euros líquidos por mês e paga 250 euros por um crédito automóvel. Esses 250 euros já ocupam parte da margem disponível (12,5%) para suportar a prestação da casa. Se liquidar esse crédito, elimina esse encargo mensal, o que pode melhorar a sua capacidade de endividamento.
Se assumir expressamente que um crédito anterior será liquidado antes de receber o novo financiamento, o banco pode considerar apenas a prestação do novo crédito no cálculo da taxa de esforço. Terá, no entanto, de comprovar a liquidação antes da disponibilização do novo empréstimo.
Tenha ainda atenção às poupanças. Se para liquidar um crédito tiver de gastar grande parte do dinheiro que tem disponível, pode ficar com menos capital para a entrada, impostos e outras despesas associadas à compra da casa (ou até sem fundo de emergência para imprevistos).
Antes de amortizar ou liquidar um empréstimo, compare sempre os dois cenários.
2. É melhor pedir crédito com um ou dois titulares?
Tudo depende da situação financeira de ambos.
Pedir crédito com outra pessoa permite juntar os rendimentos dos dois titulares. Se ambos tiverem rendimentos regulares e poucos encargos, isso pode aumentar a margem disponível para suportar a prestação da casa.
No entanto, também neste caso, o banco tem em conta as prestações dos empréstimos de cada titular. A recomendação do Banco de Portugal determina que, quando existem vários mutuários, devem ser consideradas as prestações relativas aos restantes empréstimos de cada um. Ou seja, um segundo titular pode trazer mais rendimento, mas também pode trazer mais encargos.
Há ainda outro efeito a considerar: no cálculo do prazo máximo de concessão do empréstimo, conta a idade do titular mais velho. Se pedir crédito com alguém mais velho, o prazo máximo ficará condicionado por essa idade, o que pode influenciar o valor da prestação.
A questão da idade também pode ser relevante para aproveitar os benefícios atuais do Estado no rédito habitação para jovens: a garantia pública para financiamento a 100% ou as isenções do IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis na compra de primeira casa, por exemplo, aplicam-se apenas a titulares até aos 35 anos.
Por isso, dois titulares não são automaticamente melhores do que um. Simule os dois cenários para perceber qual resulta numa situação financeira mais favorável.
3. Tenho rendimentos variáveis. O banco também os considera?
Nem toda a gente recebe exatamente o mesmo valor ao final de cada mês. Comissões, prémios e outras componentes variáveis podem representar uma parte importante do rendimento. E quem trabalha por conta própria pode ter meses bastante diferentes entre si.
Na avaliação da solvabilidade, o Banco de Portugal define como referência o rendimento líquido de impostos e contribuições obrigatórias para a Segurança Social, de acordo com a última declaração de rendimentos para efeitos fiscais e/ou com informação relativa aos rendimentos obtidos nos três meses anteriores.
A recomendação não estabelece uma regra específica para a forma como comissões, prémios ou outros rendimentos variáveis devem ser considerados. A sua ponderação dependerá, por isso, da avaliação de solvabilidade feita por cada instituição bancária. Se uma parte importante do que ganha não é fixa, tenha disponíveis os documentos oficiais que comprovem esses rendimentos.
4. Vou ter um aumento de ordenado. Pode fazer diferença?
Sim, pode. Se o seu rendimento líquido aumenta e os restantes encargos se mantêm, consegue melhorar a sua capacidade financeira e fazer baixar a taxa de esforço associada ao crédito que pretende contratar.
Mas é importante distinguir entre um aumento que já aconteceu e um aumento que está apenas previsto. O banco tem de avaliar rendimentos que possam ser comprovados.
Portanto, se lhe prometeram um aumento para daqui a alguns meses, não conte à partida com esse valor para obter financiamento agora. Caso o aumento já tenha entrado em vigor, reúna os últimos três recibos de vencimento que o comprovem.
5. Dar uma entrada maior pode ajudar a conseguir o crédito?
Sim, porque significa, desde logo, pedir menos dinheiro emprestado. Se pretende comprar uma casa por 250 mil euros, pedir 200 mil euros ao banco é diferente de pedir 225 mil. Um empréstimo menor tende a traduzir-se numa prestação mais baixa, o que pode melhorar a taxa de esforço, tornar o financiamento mais ajustado aos seus rendimentos e melhorar as hipóteses de aprovação do crédito habitação.
Além disso, na compra de habitação própria e permanente, os bancos não devem financiar mais de 90% do valor que for menor, considerando o preço de aquisição ou o valor de avaliação do imóvel (com exceção para os financiamentos a 100%, concedidos ao abrigo do mecanismo da garantia pública do Estado, apenas acessível no crédito habitação até aos 35 anos).
Isto é especialmente importante quando a avaliação bancária fica abaixo do preço da casa. Se uma casa custar 250 mil euros, mas a avaliação for feita por um valor inferior – por 220 mil euros, por exemplo – o limite do financiamento será calculado pelos 220 mil da avaliação. A diferença – neste caso, de 30 mil euros – terá de ser assegurada pelo comprador.
Ainda assim, tenha em atenção que dar a maior entrada possível não deve esgotar as suas poupanças. Além da entrada, terá de contar com os restantes encargos da compra e é aconselhável manter uma margem para despesas inesperadas.
6. Ter um emprego estável faz diferença?
A situação profissional é um dos fatores que o banco tem em consideração quando avalia a solvabilidade. Também são analisados os rendimentos, as despesas regulares e outras circunstâncias que possam afetar a capacidade de pagar o empréstimo no futuro.
Isto não significa que as regras do Banco de Portugal exijam um contrato de trabalho sem termo para conseguir crédito habitação. O que exigem é uma avaliação da capacidade do cliente para cumprir as condições do empréstimo.
Se tem contrato a termo ou trabalha por conta própria, poderá ser necessária uma análise mais detalhada dos seus rendimentos e da capacidade para suportar o empréstimo.
5 pontos a rever antes de pedir crédito habitação
Antes de avançar, faça um retrato da sua situação financeira e reveja alguns pontos essenciais:
- Créditos atuais: confirme quanto paga mensalmente em prestações e que margem lhe sobra para assumir um novo empréstimo.
- Rendimentos: reúna os comprovativos dos rendimentos que poderão ser considerados na avaliação.
- Capital próprio: perceba quanto pode utilizar na compra, mantendo uma reserva financeira para despesas e imprevistos.
- Dois titulares: se vai pedir o crédito com outra pessoa, tenha em conta tanto os rendimentos como os encargos de ambos.
- Idade e prazo: confirme qual o prazo máximo de crédito tendo em conta a sua idade atual. Desde 1 de agosto de 2026, a Recomendação do Banco de Portugal prevê um prazo máximo de 40 anos para mutuários até aos 35 anos, inclusive; e de 35 anos para quem tenha mais de 35 anos.
Depois de rever estes pontos, é importante fazer simulações e perceber antecipadamente qual o montante de financiamento possível. Uma pré-aprovação de crédito habitação pode ajudá-lo a procurar casa com um orçamento mais realista e a avançar com maior segurança.
Na Twinkloo, os nossos especialistas conseguem dar-lhe apoio na análise da sua situação financeira, simular diferentes cenários e comparar soluções de crédito habitação disponíveis no mercado, ajudando-o a preparar o pedido e a tomar uma decisão mais informada.
Perguntas frequentes sobre a aprovação do crédito habitação
Qual é a taxa de esforço máxima no crédito habitação?
Com efeitos a partir de 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal recomenda que os novos créditos não requeiram, em regra, uma taxa de esforço superior a 45% (preveem-se casos excecionais, de percentagem superior, que não podem exceder por semestre 10% do montante total de crédito concedido pela instituição). No entanto, ter uma taxa de esforço inferior a 45% não garante que o crédito seja aprovado.
Posso conseguir crédito habitação se já tiver outros créditos?
Sim. No entanto, as prestações de outros empréstimos com plano de reembolso definido entram no cálculo da taxa de esforço. Liquidar um crédito anterior antes de pedir um crédito habitação pode melhorar as condições de obtenção.
Preciso de ter contrato sem termo para conseguir crédito habitação?
Não. Ter outro tipo de vínculo profissional ou trabalhar por conta própria não impede, por si só, a concessão de crédito habitação. O banco avaliará os rendimentos e a capacidade do cliente para cumprir as obrigações do empréstimo.
Um intermediário de crédito pode aumentar as minhas hipóteses de aprovação?
Recorrer a um intermediário de crédito não garante, por si, a aprovação do crédito, mas pode ajudar a encontrar uma solução mais adequada ao seu perfil financeiro. Ao analisar a sua situação e comparar as condições de diferentes instituições, os especialistas da Twinkloo apoiam-no na análise de opções de financiamento disponíveis e na preparação do pedido de crédito.
