Como calcular as mais-valias da venda de um imóvel?

Saiba em que situações não se paga este imposto e como se calcula

O que são as mais-valias?

As mais-valias de um imóvel correspondem ao lucro obtido pela venda do mesmo. Desta forma, são apuradas pela diferença entre o valor de venda do imóvel e o valor da compra do mesmo, deduzida de despesas com a aquisição e venda da casa (Por exemplo: custo da escritura, registos, comissão da agência imobiliária) e de despesas relacionadas com a valorização do imóvel (Isto é, obras de manutenção, instalação de um sistema de aquecimento), desde que tenham sido realizadas nos últimos 12 anos.

Fórmula de cálculo das mais-valias de um imóvel: Mais-Valias = Valor da Venda – (Valor da Compra X Coeficiente de Desvalorização) – Encargos Necessários para a Compra e Venda do Imóvel – Encargos com a Valorização do Imóvel

Se o valor apurado através desta fórmula for positivo, significa que há uma mais-valia sujeita a tributação. Se o resultado for negativo, então significa que a transação gerou uma menos-valia e, como tal, não há lugar ao pagamento de imposto.

Há sempre lugar ao pagamento de mais-valias de um imóvel?

Não. Aliás, a legislação prevê algumas situações em que as mais-valias geradas pela venda de um imóvel não estejam sujeitas ao pagamento de imposto. 

Imóveis adquiridos antes de 1989

As mais-valias obtidas pela venda de imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 estão isentas do pagamento de imposto.

Reinvestimento das mais-valias de um imóvel numa habitação própria e permanente

Se utilizar as mais-valias obtidas para a compra de uma nova casa destinada a habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, também não terá de pagar imposto sobre as mais-valias geradas pela venda do imóvel.

Se já comprou casa nova, mas ainda não conseguiu vender o imóvel antigo, pode beneficiar na mesma da isenção, desde que consiga vender a casa antiga até 24 meses após a compra do novo imóvel. Uma nota importante: se apenas utilizar uma parcela das mais-valias para a compra de uma habitação própria e permanente, a isenção é parcial, sendo proporcional ao valor reinvestido.

Última oportunidade para utilizar as mais-valias na amortização do Crédito Habitação

É também possível ficar isento do pagamento das mais-valias de um imóvel sem ter de reinvestir. Isto é válido para as vendas de casas adquiridas com recurso a um Crédito Habitação contratado até 31 de dezembro de 2014.

Nestes casos, a mais-valia obtida está isenta de imposto, desde que seja usada para amortizar o empréstimo contraído. Mas atenção: esta regra só é válida até 2020. Portanto, este é o último ano em que poderá beneficiar desta isenção. Além disso, e para ter direito a esta vantagem, não poderá ser proprietário de outra casa de habitação.

Como se determina o valor das mais-valias a pagar?

Para efeitos de apuramento do valor do imposto a pagar, o Fisco considera 50% das mais-valias. Por exemplo, se obtiver mais-valias no valor de 40 mil euros com a venda de um imóvel, a tributação irá incidir sobre 50% deste montante, ou seja, sobre 20 mil euros. Estas serão depois englobadas no IRS.

Independentemente de haver ou não lugar à tributação das mais-valia de um imóvel, terá sempre de declarar a operação de venda do mesmo na sua declaração de IRS, através do preenchimento do Anexo G ou G1.