Crédito habitação: amortização sem comissão até final de 2025

Quem pode beneficiar da amortização sem comissões?

O Governo português prolongou até 31 de dezembro de 2025 a isenção da comissão de amortização antecipada nos contratos de crédito à habitação, com taxa de juro variável, relativos à aquisição ou construção de habitação própria permanente. Saiba quem pode beneficiar e quanto poderá poupar.

Quem tem crédito à habitação a taxa variável pode fazer a respetiva amortização ao longo do ano 2025 sem pagar a comissão que os bancos habitualmente cobram por este pagamento antecipado.

Previa-se que esta medida extraordinária terminasse no final de 2024, mas a Lei n.º 1/2025, de 6 de janeiro (Artigo 7.º) veio estender a sua vigência até ao fim de 2025, pelo que até essa data as instituições de crédito não podem cobrar comissões pelo reembolso antecipado dos contratos de crédito à habitação que estejam em período de taxa variável.

Recorde-se que, sem esta medida, as comissões sobre o reembolso podem atingir até 0,5% do capital pago antecipadamente. A suspensão desta comissão pretende reduzir o impacto das taxas de juro que, apesar de terem começado a descer em 2024, ainda se encontram a níveis elevados, condicionando as contas mensais de muitas famílias portuguesas.

Se tem crédito habitação, saiba se pode beneficiar e quanto poderá poupar.

Quem pode beneficiar da amortização sem comissões?

São duas as condições base para beneficiar desta isenção:

  • Tipo de crédito: a medida abrange todos os clientes bancários que tenham um contrato de crédito à habitação, quer este se destine à aquisição ou à construção de habitação própria e permanente. De fora estão os créditos habitação que se destinem a uma habitação que não seja própria e permanente – por exemplo, uma casa de férias.
  • Tipo de taxa de juro: estão incluídos todos os contratos de crédito à habitação que, à data em que é feito o reembolso antecipado, estejam num período de taxa de juro variável. Quer isto dizer que o crédito à habitação em vigor foi contratado a taxa variável ou que, tendo sido contratado em regime de taxa mista, se encontra em período variável na altura em que se faz a amortização. De fora ficam os contratos de crédito com taxa fixa.

A amortização antecipada pode ser feita de uma só vez ou em várias, ao longo de 2025, e pode corresponder ao valor total em dívida ou apenas a uma parte do empréstimo contratado.

Assim, a isenção aplica-se também aos casos de reembolso total que estejam relacionados com a transferência de um crédito à habitação para outra instituição.

Quanto se pode poupar ao fazer a amortização em 2025?

As poupanças diretas estão relacionadas com a inexistência de comissão de amortização antecipada e dependem da percentagem que foi contratada com a instituição bancária. Vejamos dois exemplos:

  • A família Pereira tem um crédito à habitação com taxa variável e um saldo devedor de 150 mil euros. A comissão de reembolso antecipado acordada com o banco é de 0,5%. Caso amortizem 50 mil euros, pouparão os 250 euros que seriam cobrados caso essa comissão fosse aplicada.
  • A família Antunes tem em dívida o mesmo valor, mas a comissão de reembolso antecipado contratada com o seu banco é de 0,25%, e só vai conseguir amortizar 20 mil euros. Assim irá poupar os 50 euros que teria de pagar caso não existisse isenção desta comissão.

Mas além desta poupança direta, o maior impacto positivo nas contas das famílias resultará da redução do capital em dívida e dos juros previstos no crédito de habitação, o que vai refletir-se na diminuição da prestação mensal (ou na diminuição do prazo de pagamento do empréstimo, se o cliente bancário assim preferir).

Voltemos ao exemplo destas famílias que têm um capital em dívida de 150 mil euros, 20 anos até terminar o pagamento do seu empréstimo à habitação (o que equivale a 240 prestações mensais em falta) e uma taxa de juro de 3,3% (considerando a taxa Euribor mais spread):

  • A família Pereira vai amortizar 50 mil euros (reduzindo para 100 mil euros o capital em dívida). Com isto irá poupar 284,86 euros todos os meses na sua prestação: em vez de 854,60 mensais euros que paga antes da amortização, passará a pagar 569,74 euros.
    Prestação mensal Valores antes da amortização Valores após a amortização Poupança
    Juros 412,50 € 275,00 € - 137,50 €
    Capital Amortizado 442,10 € 294,74 €€ - 147,36 €
    Prestação (juros + capital) 854,60 € 569,74 € - 284,86 €
  • A família Antunes, exatamente nas mesmas condições, decidiu amortizar 20 mil euros (reduzindo para 130 mil euros o capital em dívida). Assim, vai poupar 113,94 euros por mês, passando a sua prestação de 854,60 para 740,66 euros mensais.
    Prestação mensal Valores antes da amortização Valores após a amortização Poupança
    Juros 412,50 € 357,50 € - 55,00 €
    Capital Amortizado 442,10 € 383,16 € - 58,94 €
    Prestação (juros + capital) 854,60 € 740,66 € - 113,94 €

As contas sobre o impacto da amortização antecipada nas contas mensais não são fáceis, e foi por isso que a Twinkloo criou um Simulador, que as faz automaticamente. Basta para o efeito preencher qual é o ‘Capital em dívida’, o ‘Número de prestações em falta’, a ‘Taxa de juro’ em vigor e o ‘Valor a amortizar’. Depois é só selecionar se pretende ‘Diminuir a prestação’ (ou em alternativa ‘Diminuir o Prazo’ de pagamento contratado com a instituição bancária).

Conte com a Twinkloo para ajudar a encontrar a solução de crédito à habitação mais adequada às suas necessidades, quer se trate de um novo empréstimo ou de encontrar uma instituição de crédito com condições mais competitivas para transferir o crédito que tem atualmente contratado.

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