O que é o Contrato Promessa Compra e Venda? E quando se deve fazer?

Qual a relação entre o Contrato Promessa Compra e Venda e o sinal?

“Promessas, leva-as o vento”, mas não no caso de um Contrato Promessa Compra e Venda. Este documento, com força legal, salvaguarda quem promete vender e quem promete comprar um imóvel. Conheça as situações em que deve ser feito.

Imagine que quer garantir a compra de um imóvel específico, afastando outros potenciais compradores. Ou que, por outro lado, quer vender um imóvel e fechar já negócio com um comprador interessado, mas precisa de algum tempo até firmar a escritura e entregar a chave (porque, por exemplo, está no processo de comprar uma outra casa).

O Contrato Promessa Compra e Venda (ou CPCV) é um instrumento muito vantajoso nestes e noutros cenários, ao formalizar a intenção de negócio e definir direitos e deveres de quem promete comprar (promitente-comprador) e de quem promete vender (promitente-vendedor).

Previsto pelo artigo 410.º do Código Civil, este documento é assinado pelas duas partes, que se comprometem a celebrar um contrato definitivo futuro, dentro dos valores, prazos e condições acordadas em cada caso. Tenha em conta que o contrato só é validado se formalizado de acordo com a forma legal, termo de autenticação e assinaturas reconhecidas.

Qual a relação entre o Contrato Promessa e o sinal?

É comum formalizar a promessa de compra/venda com um adiantamento de parte do valor do imóvel, o sinal, pago pelo promitente-comprador na data da assinatura do Contrato Promessa.

Se o contrato definitivo não chegar a ser firmado no prazo previsto, poderá haver lugar a penalizações:

  • Em caso de incumprimento do promitente-comprador, este pode não reaver o valor do sinal já pago;
  • Em caso de incumprimento de quem pretendia vender, o valor do sinal pode ter de ser devolvido em dobro.

Em que situações deve fazer um Contrato Promessa Compra e Venda?

Não sendo obrigatório, o Contrato Promessa é especialmente útil quando:

  • O imóvel ainda não está construído ou aguarda licença de utilização;
  • Ambas as partes têm interesse em garantir o negócio, mas concordam em não avançar de imediato com o contrato definitivo.

Há ainda quem opte por avançar com um Contrato Promessa Compra e Venda enquanto o banco está a analisar o pedido de crédito habitação, de forma a garantir o imóvel em vista. A recomendação Twinkloo é, no entanto, que o Contrato Promessa só seja assinado quando já existe um crédito aprovado e com emissão de Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) respetiva.

Isto porque, apesar de ser possível incluir no Contrato Promessa uma cláusula de desistência da compra em caso de crédito não aprovado, nem sempre esta é aceite pelas partes. Mais ainda: quando é aceite, este tipo de cláusula só é ativado com uma carta de recusa de crédito por parte do banco. Caso o crédito seja aprovado, mas com uma avaliação ao imóvel por valor inferior, não haverá carta de recusa e não poderá ativar a cláusula de desistência.

Tome nota: caso decida, ainda assim, avançar com o Contrato Promessa antes da aprovação do banco, lembre-se de incluir na cláusula de desistência o valor necessário de crédito, além do valor total de compra/venda.

Para saber mais: um caso real em que o CPCV protegeu o comprador

O Contrato Promessa foi essencial para Miguel Ferreira, interessado em comprar um imóvel no distrito de Lisboa, em 2018. Na altura, como conta à Twinkloo, o vendedor pediu um prazo de seis meses para libertar o imóvel após o pagamento do sinal, pelo que a agência imobiliária recomendou a Miguel a celebração de um Contrato Promessa.

“O vendedor não estava muito interessado na formalização, mas não cedemos e foi a decisão mais acertada”, lembra Miguel. Isto porque o vendedor acabou por desistir do negócio. Graças ao Contrato Promessa, Miguel não perdeu o sinal de 5% já pago, recebendo-o em dobro.


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