O que significa a TAEG mais baixa no Crédito Habitação?

Quer crédito habitação? É obrigatório saber este conceito

Se quer comparar propostas de crédito, há certamente um nome que precisa de ter em mente: TAEG. Sigla para Taxa Anual Efetiva Global, é na prática o indicador que permite perceber qual o custo total do crédito, incluindo todos os encargos. Embora possa ser calculada em qualquer crédito, é particularmente relevante no caso do Crédito Habitação, no qual a TAEG mais baixa é um fator determinante para escolher a melhor solução na altura de comprar a sua casa.

O que inclui, e não inclui, a TAEG?

Para perceber melhor o que está em causa no valor desta taxa, é então importante perceber os elementos que inclui e como é calculada.

Tratando-se de um Crédito Habitação, os fatores tidos em conta para calcular a TAEG são os seguintes:

• Taxas de juro;
• Comissões do banco, incluindo a comissão de manutenção de uma conta à ordem, caso seja necessária a respetiva abertura para a gestão do empréstimo;
• Seguros exigidos para contratualizar o crédito, caso do seguro de vida;
• Despesas com impostos e com os emolumentos relativos ao registo da hipoteca;
• Custos com operações de pagamentos e de utilização do crédito, quando existem;
• A remuneração do intermediário de crédito, quando este encargo é da responsabilidade do consumidor, o que acontece quando está em causa um intermediário de crédito não vinculado;
• Outros encargos associados ao contrato de crédito.

No entanto, da mesma forma que importa saber o que é tido em conta para calcular a TAEG mais baixa, é também importante saber o que não está incluído neste cálculo. Estão, portanto, excluídos:

• Custos notariais;
• Comissões de reembolso antecipado do empréstimo, caso isso venha a acontecer;
• Valores a pagar caso o cliente não cumpra as obrigações previstas no contrato.

Como calcular?

Sendo uma taxa, a TAEG expressa-se num valor percentual, indicando qual a percentagem do valor do empréstimo que corresponde aos custos efetivos do crédito. Só assim vai conseguir perceber qual a TAEG mais baixa num empréstimo.

Pode sempre recorrer a um Simulador de Crédito Habitação, mas nada melhor do que perceber como fazer a conta.

1º Passo: Em primeiro lugar, some o valor de todos os encargos (juros, comissões, impostos, seguros, emolumentos e custos associados envolvidos no processo de Crédito Habitação).

2º Passo: Pegue na soma destes montantes e calcule a percentagem que representa, tendo em conta o valor global do empréstimo.

Exemplo:

• Valor emprestado: 200.000 euros;
• Prazo: 40 anos;
• Taxa de juro: 2%;
• Manutenção da conta: 5 euros / mês;
• Seguro: 30 euros / mês;
• Comissões de processamento: 1 euro / mês.

Portanto, no final dos 40 anos, terá pago ao banco:

• 4.000 euros de juros;
• 480 euros de comissões de processamento;
• 2.400 euros de manutenção de conta;
• 14.400 euros de seguros.

3.º Passo: Agora basta uma regra de três simples para ver que este total (21.280 euros) representa 10,64% dos 200.000 euros que pediu ao banco, ou seja, a sua TAEG é de 10,64%.

200.000€ → 100% 21.280€ → X TAEG = (21.280 x 100) / 200.000= 10,64%

Qual é a TAEG mais baixa?

Se partiu dos mesmos pressupostos quando se dirigiu aos vários bancos, ou seja, se pediu o mesmo montante para o mesmo prazo e com o mesmo rácio LTV (valor de imóvel / valor do financiamento), faça os cálculos aos encargos de cada uma das propostas que vai receber. Facilmente perceberá que a solução que lhe apresenta a TAEG mais baixa no Crédito Habitação é aquela que mostra a percentagem mais reduzida. 

Pois bem, uma das primeiras conclusões a tirar é que ter um spread base mais baixo nem sempre significa ter menos encargos. É, por isso, preciso olhar para o cenário geral.

Se, ainda assim, as percentagens são valores mais difíceis de apreender para si, a alternativa é usar o MTIC. Esta é a sigla para Montante Total Imputado ao Consumidor, que parte dos mesmos pressupostos da TAEG, mas expressa o valor em números.

Olhando para o mesmo exemplo, basta somar o valor total dos encargos ao montante total do empréstimo. Assim, neste caso, o MTIC seria de 221.280 euros.